Obciążenie podatkowe w Cook County w wysokości miliona dolarów
Hrabstwo zlikwidowało niezapłacone podatki z pustego magazynu, aby ktoś go kupił. Trzy lata później wciąż jest pusta, a podatnicy mają jeszcze więcej pieniędzy na nieudanej transakcji.
Przez lata nikt nie chciał opuszczonego magazynu na zachodnich przedmieściach.
Ważny powód: budynek – stara fabryka perfum w Bellwood – miał niezapłacony podatek od nieruchomości przekraczający milion dolarów, który każdy, kto go kupi, musiałby zapłacić.
Aby spróbować ponownie nałożyć na nieruchomość podatki, do akcji wkroczył Urząd Banku Ziemi Hrabstwa Cook.
Agencja rządowa hrabstwa została utworzona w 2011 roku, aby robić tego typu rzeczy i otrzymała niezwykłą moc, aby pomóc w realizacji tego celu: może zlikwidować wszelkie niezapłacone podatki od wolnej nieruchomości, aby potencjalni nabywcy nie mieli dodatkowego obciążenia finansowego. Wszystko, co muszą zrobić, to naprawić nieruchomość i dostają okazję. A hrabstwo ponownie dostaje podatki od nieruchomości, aby wspierać szkoły i inne funkcje rządowe.
Tak to ma działać.
Ale tak nie było w Bellwood. Budynek nadal jest pusty, prawie trzy lata podatków nie zostały zapłacone, trwa bójka sądowa, a podatnicy prawdopodobnie stracą na tym jeszcze więcej pieniędzy.
Nieudana transakcja stała się bankrutem podatkowym w wysokości 1 miliona dolarów dla władz banku ziemi hrabstwa, który został poddany kontroli i był przedmiotem dwóch krytycznych audytów od czasu strona internetowa poinformowała w listopadzie 2019 r. o transakcji z wykorzystaniem informacji poufnych z udziałem Chestera Wilsona, szefa sztabu Ald. Carrie Austin (34. miejsce). Wilson podarował zniszczony budynek bankowi ziemi, który zlikwidował jego niezapłacone podatki od nieruchomości, kary i odsetki – ponad 200 000 dolarów – i, na polecenie Wilsona, sprzedał budynek swojemu byłemu partnerowi biznesowemu.
Tylko jeden oferent był zainteresowany posiadłością Bellwood. Opłaciło się hrabstwo 250 000 dolarów za magazyn w 2017 roku, z planami przekształcenia budynku o powierzchni 27 000 stóp kwadratowych w miejską farmę i szkołę kulinarną typu non-profit.
Odwyk nie miał miejsca, ponieważ nowy właściciel, Urban Transformation Enterprises, twierdzi, że nie powinien płacić żadnych podatków od nieruchomości magazynowej, ponieważ jest to organizacja charytatywna non-profit. Stan zgodził się na to, ale ostateczna decyzja należy do biura asesorskiego w Cook County, które twierdzi, że nie widziało dowodów uzasadniających usunięcie nieruchomości z listy podatkowej.
Urzędnicy banku ziemi nie są zadowoleni z opóźnienia. Pozywają o odebranie magazynu i zatrzymanie wszystkich pieniędzy, które Urban Transformation zapłacił za nieruchomość, mówiąc, że naruszyła warunki umowy, nie rehabilitując tego miejsca w ciągu dwóch lat.
Każdy właściciel domu w Cook County wie, że ma prawny obowiązek płacenia podatku od nieruchomości, mówi Tarrah Cooper-Wright, rzeczniczka banku ziemi. Obecny właściciel nie wywiązuje się z prawnie wiążącej umowy, ponieważ nie ukończył rehabilitacji w uzgodnionym terminie rehabilitacji.
Cooper-Wright twierdzi, że podatnicy nie tracą żadnych pieniędzy na magazynie, ponieważ biorąc pod uwagę, że nieruchomość była pusta przez 10 lat, prawdopodobnie w tym momencie milion dolarów nie zostanie zapłacony.
Prezydent Urban Transformation Donald Patterson i jego prawnik twierdzą, że nie byli w stanie przeprowadzić odwyku, ponieważ wioska Bellwood – która chce, aby ktoś płacący podatki mógł się wprowadzić – nie da im pozwolenia na budowę.
Teraz Urban Transformation zrezygnowało z planów przekształcenia magazynu w farmę, na której ludzie, w tym niektórzy wychodzący z więzienia, otrzymaliby cenne szkolenie zawodowe.
Ale zamiast pozwolić hrabstwu odebrać nieruchomość i stracić to, co zapłaciło, Patterson chce zrobić jedną z dwóch rzeczy:
- Wynajmij magazyn za 10 000 dolarów miesięcznie Perry’emu Manderze, biznesmenowi o dużej sile wpływów, który czeka na licencję od stanu Illinois na uprawę tam marihuany – proces, który został opóźniony przez pandemię COVID-19.
- Lub sprzedaj nieruchomość za 350 000 USD sąsiedniej firmie, która chce rozwinąć swoją firmę importującą dywany – jeśli rzeczoznawca zatwierdzi jego wniosek o ulgę podatkową dla przemysłu, która obniżyłaby podatki od nieruchomości o 60% w ciągu następnej dekady.
Przygotowujemy się do sprzedaży, mówi Patterson. Nie kupiłem go, żeby go sprzedać. Ale nie mam wyboru. Robert Rose próbuje to przyjąć.
Rose jest dyrektorem wykonawczym banku ziemi. Dokumenty pokazują, że początkowo popierał plan Pattersona dotyczący uprawy produktów w magazynie.
Jednak umowa sprzedaży z 10 listopada 2016 r. i list, który wysłał do urzędników Bellwood 27 czerwca 2018 r., wskazują, że w jego rozumieniu Urban Transformation zamierzała starać się tylko o 60-procentową ulgę podatkową dla przemysłu od podatku od nieruchomości.
List przyszedł kilka tygodni po tym, jak Urban Transformation ogłosiło, że jako organizacja non-profit faktycznie dąży do całkowitego zwolnienia z podatków.
Mniej więcej rok później Rose wysłała e-mail do burmistrza Bellwood Andre Harvey: Jesteśmy w trakcie odbierania 2821 W. Grant od Dona Pattersona, abyśmy mogli znaleźć bardziej odpowiedniego nabywcę.
Teraz cały bałagan jest w sądzie, gdzie sędzia okręgu Cook County, Anna Loftus, wyznaczyła rozprawę w sprawie pozwu banku ziemi na 12 listopada.
Dane pokazują, że magazyn Bellwood jest jedną z 25 nieruchomości, od których nie płacono podatków od nieruchomości, odkąd bank ziemi sprzedał je nowym właścicielom.
To 3% z 1068 nieruchomości, które według banku ziemi sprzedał. Mówi, że reszta właścicieli jest aktualna, a bank ziemi twierdzi, że zapłacili łącznie ponad 100 milionów dolarów podatków od nieruchomości.
Po zeszłorocznym raporcie Sun-Times na temat transakcji z udziałem Wilsona, prezes zarządu hrabstwa Cook, Toni Preckwinkle, zlecił zewnętrzny audyt agencji utworzonej przez komisarz hrabstwa Cook Bridget Gainer w celu przebudowy opuszczonych budynków w zaniedbanych dzielnicach. Rekomendacje audytorów obejmowały wymaganie banku ziemi udokumentować, że sprawdził potencjalnych nabywców nieruchomości, które kupił lub zajęty pod kątem niepłacenia podatku od nieruchomości.
W oddzielnym audycie, wydanym 29 października, inspektor hrabstwa Cook, Patrick Blanchard, również skrytykował bank ziemi za złe prowadzenie ewidencji.
Bank ziemi jest jedną z sześciu agencji rządowych, które mają odegrać rolę w przyszłości jednopiętrowego magazynu przy Grant Avenue w Bellwood, który na razie pozostaje paskudny, podziurawiony pleśnią i wybitymi szybami.
Solo Laboratories posiadało kiedyś trzy magazyny na Grant Avenue, w tym jeden przy 2821 Grant Ave., który obecnie posiada Urban Transformation. Solo odszedł z nieruchomości w 2016 roku, zasadniczo przekazując je bankowi ziemi, zamiast płacić milion dolarów plus należne podatki.
Bank ziemi sprzedał jeden z magazynów importerowi dywanów, drugi drukarni, a trzeci Urban Transformation.
Patterson — który prowadzi również usługę przygotowania podatków w North Lawndale i bez powodzenia kandydował na radnego 24 okręgu w 2007 — rozpoczął Urban Transformation w 2015 roku dzięki dotacjom z czterech kościołów w West Side. Później donosił, że otrzymał również stypendia z Departamentu Rolnictwa USA.
Patterson złożył ofertę kupna magazynu na kilka tygodni przed otrzymaniem w listopadzie 2016 r. informacji od Internal Revenue Service, że Urban Transformation zostanie certyfikowana jako organizacja charytatywna zwolniona z podatku.
Związane z
Cook County OK zawarł umowę z Ald. Główny doradca Carrie Austin
Oficjalny doradca ds. pożarów w Cook County dał słodki interes w domu Oak Lawn w odpowiedzi na pytania Sun-Times
Były burmistrz Richard M. Daley, syn finansujący pożyczkodawcę czerpiącego zyski z umów dotyczących gruntów w Cook County
Agencja Cook County, która ma dwie recenzje, dała duże premie szefowi za 225 750 $ rocznie
Jak stwierdzili audytorzy, Urząd Banku Ziemi Hrabstwa Cook musi podjąć kroki w celu uniknięcia konfliktów
Później założył inną firmę, Urban Transformation Farms, aby zebrać pieniądze na cele charytatywne. Niedawno sprzedała ponad 8 milionów dolarów w odzieży ochronnej związanej z COVID stanowi Illinois, co, jak mówi, jest częścią tych wysiłków.
Po tym, jak rada dyrektorów banku ziemi zatwierdziła sprzedaż pod koniec marca 2017 r., Patterson przejął magazyn w maju 2017 r. Kilka najważniejszych informacji o tym, co wydarzyło się od tego czasu:
3 czerwca 2017 r. — Patterson podpisał kontrakt z architektem.
1 lutego 2018 r. - Architekt wystąpił o pozwolenie na budowę na przebudowę instalacji elektrycznej, łazienek i inne prace wewnętrzne. Wieś zaprzeczyła, mówiąc, że potrzebuje więcej informacji.
6 lutego 2018 - Administrator zagospodarowania przestrzennego Bellwood wysłał e-mail do burmistrza i głównego inspektora ds. budynków z obawami: Pan Patterson nie miał jasnego pojęcia, co chce zrobić, ani nie mógł nam powiedzieć, co robią. Powiedział, że nie jest odpowiednią osobą do tego… [Inspektor budowlany] mówi również, że Village woli, aby nieruchomość była podmiotem podatkowym niż nie dla zysku.
Adwokat Pattersona, Lester Barclay, mówi: Myśleliśmy, że robimy coś dobrego w kapturze. Potem przeszliśmy do: „Musisz to sprzedać”. Nie chcemy tego sprzedawać. Potem było: „Nie dostaniesz pozwolenia”.
Uderzyliśmy w ceglaną ścianę. Pomyśleliśmy, że kupimy obiekt, wyremontujemy obiekt i przeszkolimy ludzi do pracy w restauracjach. Musieliśmy stworzyć kuchnię, środowisko pracy, które miałoby sens dla programu szkoleniowego, który zamierzaliśmy przeprowadzić. Chcesz grać według zasad. Nie zbudujemy czegoś bez pełnego autorytetu wioski. Nie mogliśmy tego zdobyć. Wpadasz w sam środek czyjejś politycznej gry.
1 maja 2018 r. — Firma Urban Transformation poinformowała Bellwood, że zwróciła się do Departamentu Skarbowego stanu Illinois o zaświadczenie, że jest zwolniona z płacenia podatków od nieruchomości.
Powiedzieliśmy mu, że to nie może być zwolnione z podatku, ponieważ nie zwalniamy z podatku, mówi burmistrz Andre Harvey. Wszystkie te podatki obciążają podatników, a nie jest to coś, czego naprawdę chcemy. Kiedy mówimy o rozwoju gospodarczym, chcemy robić rzeczy, które pomagają w rozwoju wioski, a nie odbierać nieruchomości z powrotem z listy podatkowej.
27 czerwca 2018 r. — Rose napisał do Bellwooda, powołując się na to, co określił jako plany Urban Transformation dotyczące częściowej ulgi podatkowej w magazynie na uprawę świeżych produktów, procesy pakowania i puszkowania, poprzez zatrudnienie byłych więźniów, których nazywał powracającymi obywatelami i innymi trudnymi do zatrudnienia członkami społeczność.
20 grudnia 2018 — Państwo odrzuciło wniosek Urban Transformation o zwolnienie magazynu z podatku od nieruchomości, ponieważ pusty budynek nie był wykorzystywany do celów zwolnionych z podatku.
5 czerwca 2019 r. — Rose wysłała e-mail do burmistrza: Jesteśmy w trakcie odbierania 2821 W. Grant od Dona Pattersona, abyśmy mogli znaleźć bardziej odpowiedniego nabywcę.
23 wrz 2019 - Cofając swoją wcześniejszą decyzję, stan zdecydował, że Patterson nie powinien w końcu płacić podatku od nieruchomości od magazynu – o ile jest on wykorzystywany do celów zwolnionych z podatku.
25 wrz 2019 - Bank ziemi pozwał Urban Transformation, aby odzyskać magazyn, twierdząc również, że powinien stracić wszystkie pieniądze, które zapłacił za budynek.
Zapłaciliśmy ćwierć miliona dolarów, mówi Barclay, prawnik Pattersona. Jesteśmy właścicielem nieruchomości. Ale teraz zamierzasz zabrać naszą własność bez odszkodowania? Jest w tym coś złowrogiego.
9 grudnia 2019 — Na kilka tygodni przed tym, jak rekreacyjna marihuana stała się legalna w Illinois, powiernicy wioski Bellwood zatwierdzili utworzenie sześciu licencji na prowadzenie działalności związanej z konopiami indyjskimi.
10 marca 2020 r. — Herbal Care Center, którego właścicielem jest Perry Mandera, złożyło wniosek o podział na strefy, prosząc Bellwood o pozwolenie na uprawę marihuany w magazynie Pattersona.
29 marca — Mandera powiadomił Departament Rolnictwa stanu Illinois, że zgodził się wynająć magazyn Pattersona za 10 000 dolarów miesięcznie, jeśli stan zatwierdzi wniosek jego hodowcy.
6 maja - W ramach odpowiedzi na koronawirusa stanu Illinois Emergency Management Agency zapłaciła 2,5 miliona dolarów za 500 000 fartuchów izolacyjnych z Urban Transformation Farms, które działają z biura podatkowego Pattersona. Jej zarejestrowanym agentem jest Victor B. Dickson, prezes i dyrektor generalny fundacji Safer Foundation, która znajduje pracę dla osób z przeszłością karną. Tydzień później Urban Transformation Farms sprzedało kolejne 6 milionów dolarów kombinezonu w odpowiedzi na COVID19.
Kupiliśmy produkt, a państwo kupiło go od nas, mówi Patterson. Celem jest sprzedaż produktu i zainwestowanie pieniędzy w organizację non-profit. To kolejne źródło finansowania, które zmusza ludzi do pracy.
30 maja — Miltjadh Iljadhi, współwłaściciel MDA Rug, zgodził się kupić magazyn Pattersona za 350 000 dolarów — jeśli Bellwood i asesor przyznają mu ulgę podatkową, która obniżyłaby podatki od nieruchomości o 60% na 10 lat. Sprzedaż zależy również od tego, czy bank ziemi jest OK. Od tego czasu rada wioski wyraziła zgodę.
Niezależnie od decyzji sądu w sprawie pustego magazynu w Bellwood, biuro skarbnika Cook County twierdzi, że Donald Patterson jest winien 308 363,84 dolarów podatku od nieruchomości, aby pokryć okres, od kiedy kupił go z banku ziemi, plus kary i odsetki.
Jeśli hrabstwu uda się odzyskać nieruchomość, prawdopodobnie będzie musiało ponownie zlikwidować niezapłacony podatek, aby znaleźć innego nabywcę.
Taqsam: