Transakcja z Wrigley: Bary, dachy dostają przerwy w podatkach od nieruchomości
Witamy w Wrigleyville: ojczyźnie mistrza świata Cubs — i jednych z najlepszych ofert w Chicago na podatki od nieruchomości.
Weźmy Casey Moran's, jeden z najpopularniejszych barów w dynamicznie rozwijającej się okolicy.
Dwa lata temu asesor hrabstwa Cook, Joseph Berrios, przeklasyfikował Casey Moran’s z nieruchomości komercyjnej na mieszkalną po tym, jak jej właściciel, Kevin Killerman, stworzył maleńkie mieszkanie nad barem. To drastycznie obniżyło podatki od nieruchomości Killermana o 60 procent, oszczędzając mu do tej pory ponad 110 000 dolarów.
Przecznicę dalej Berrios podobnie sklasyfikował dwupiętrowy bar o nazwie Trace jako nieruchomość mieszkalną, mimo że tamtejszy barman twierdzi, że na terenie tej nieruchomości nie ma żadnych mieszkań. W tym roku zaoszczędziło to właścicielom ponad 17 000 dolarów w podatkach od nieruchomości.
A rodzina Ricketts, właściciele Cubs i Wrigley Field, zaoszczędziła setki tysięcy dolarów na podatkach od 10 budynków mieszkalnych znanych jako Wrigley Rooftops. Wszystkie są klasyfikowane jako nieruchomości mieszkalne — mimo że ich firmy zajmujące się trybunami na dachach generują znacznie większe przychody niż ich domy, wynika z danych.
Wokół Wrigley Field o klientów rywalizują bary i restauracje. Ale jeśli chodzi o podatki od nieruchomości, działają one na nierównych warunkach, jak wykazało dochodzenie w witrynie internetowej.
Hrabstwo Cook jest jedynym hrabstwem w stanie Illinois, które opodatkowuje rezydencje mniej niż nieruchomości komercyjne. Ta ulga podatkowa została rozszerzona na tysiące budynków, które obejmują zarówno firmy, jak i mieszkania, co skutkuje niższymi rachunkami podatkowymi dla ich właścicieli – jednocześnie zmuszając resztę podatników hrabstwa do płacenia więcej.
Nigdzie nie jest to bardziej widoczne niż w Wrigleyville, gdzie właściciele niektórych budynków zaoszczędzili w tym roku zaledwie 16 000 USD na podatkach od nieruchomości i aż 175 000 USD, ponieważ mają przynajmniej jedno mieszkanie w budynkach przeznaczonych głównie na działalność gospodarczą.
Jest to wynik ustawy, którą Rada Hrabstwa Cook uchwaliła 17 lat temu, za namową ówczesnego asesora Jamesa Houlihana, aby przyznał ulgi w podatku od nieruchomości firmom matek i popów, działającym w budynkach sklepowych w całym mieście i na przedmieściach – głównie w budynkach, które t większe niż 20 000 stóp kwadratowych i nie więcej niż sześć mieszkań.
Otrzymują oni podatek na podstawie 10 procent szacowanej wartości ich nieruchomości – tak samo, jak właściciele bungalowów lub domów dwupoziomowych w Chicago lub na przedmieściach hrabstwa Cook. Nieruchomość sklasyfikowana jako komercyjna jest opodatkowana w wysokości 25 procent szacowanej wartości.
Doprowadziło to do powszechnych nierówności wśród właścicieli nieruchomości w Wrigleyville, gdzie wiele barów jest opodatkowanych według wyższej stawki komercyjnej, w niektórych przypadkach nawet wtedy, gdy bar obok jest opodatkowany według znacznie niższej formuły oceny nieruchomości.
The Sun-Times zbadał podatki od nieruchomości w 65 budynkach z barami, restauracjami i innymi firmami wokół Wrigley Field. Asesor zaklasyfikował 32 z nich jako mieszkalne, ponieważ zawierają co najmniej jedno mieszkanie – które nawet nie musi być zajmowane, aby uzyskać ulgę podatkową.
Łącznie te 32 nieruchomości zapłaciły w tym roku 1,6 miliona dolarów podatków – około 2 miliony mniej niż zapłaciłyby, gdyby były opodatkowane jako własność komercyjna, stwierdził Sun-Times.
Gdyby prawo nigdy nie zostało uchwalone, jest mało prawdopodobne, że właściciele nieruchomości zapłaciliby całe 2 miliony dolarów, ponieważ niewątpliwie argumentowaliby, że niektóre części ich budynków powinny być opodatkowane jako komercyjne, a inne jako mieszkalne. Eksperci twierdzą jednak, że te tak zwane podzielone oceny generowałyby z tych budynków więcej dochodów podatkowych niż obecnie płaci się.
Nieruchomości obejmują 13 budynków mieszkalnych wzdłuż alej Sheffield i Waveland, gdzie fani gromadzą się na dachach, aby oglądać grę Cubs. W ciągu ostatnich kilku lat rodzina Rickettów kupiła 10 z tych budynków, płacąc za nie 872.933 dolary w postaci podatku od nieruchomości w tym roku – około 1,3 miliona dolarów mniej niż zapłaciliby, gdyby zostały zaklasyfikowane jako nieruchomości komercyjne.
Budynek na dachu z największym podatkiem od nieruchomości jest własnością George'a Loukasa, który jest również właścicielem słynnego baru Cubby Bear i zarządza budynkami na dachu należącymi do rodziny Ricketts. Loukas zapłacił w tym roku 188.756 dolarów podatków na swoim dachu. To jeden z zaledwie trzech budynków na dachu, które są opodatkowane jako nieruchomość komercyjna, a nie mieszkalna.
Traktowanie firmy jako domu dla celów podatkowych jest tak dochodowe w okolicy Wrigley Field, że wielu właścicieli oszczędza więcej na podatkach od nieruchomości niż inne sąsiedzkie firmy, w tym Luis Auto Repair, który znajduje się po drugiej stronie ulicy od boiska.
Podatki od warsztatu podwoiły się w ciągu ostatnich pięciu lat, pozostawiając właścicielowi Luisowi Resendizowi znacznie wyższe podatki niż wiele tętniących życiem barów. Obecnie grozi mu utrata majątku, ponieważ nie płacił podatków przez ostatnie dwa lata, będąc winnym ponad 78 000 dolarów firmie z Atlanty, która zapłaciła zaległe podatki.
Niewielu właścicieli nieruchomości w Wrigleyville omawiałoby różnice w podatkach od nieruchomości. Pieprzłbym się, gdybym z tobą porozmawiał” – powiedział jeden z właścicieli firmy reporterowi.
Podatki od nieruchomości wzrosły tak bardzo w okolicy, że Ald. Tom Tunney (44.) mówi, że radzi biznesmenom podążać za jego przykładem. Kilka lat temu zdecydował się przenieść swoją restaurację Ann Sather o pół przecznicy do budynku z apartamentami na piętrze, aby móc obniżyć podatki.
Kiedy rozmawiam z właścicielami firm, starałem się ich edukować w tej kwestii – mówi Tunney. Pytam ich: „Czy możecie postawić mieszkanie na górze?”
Hrabstwo Cook ma 13 984 nieruchomości, które mają witryny sklepowe z nie więcej niż sześcioma mieszkaniami. Osiemdziesiąt procent z nich znajduje się w Chicago, a 1087 w Lake View Township, w tym Wrigley Field.
Asesor nie ma mechanizmu weryfikacji istnienia mieszkań w tych budynkach komercyjnych, chociaż rzecznik Berrios Tom Shaer mówi, że biuro często otrzymuje kopie umów najmu, czynszów i innych dokumentów od właścicieli budynków, próbując przekonać asesora, że ich nieruchomości są dużo warte. mniej niż szacunki hrabstwa.
Laurence Msall, prezes Federacji Obywatelskiej, organizacji zajmującej się polityką podatkową, kwestionuje politykę hrabstwa polegającą na przyznawaniu ulg podatkowych niektórym właścicielom nieruchomości komercyjnych wyłącznie dlatego, że w ich budynkach znajdują się mieszkania, mówiąc, że przeprowadzka szkodzi wszystkim innym.
Wszyscy w okręgu podatkowym są opodatkowani według wyższej stawki za prezenty wręczane niektórym właścicielom nieruchomości, mówi Msall.
Jednak zgodnie z rozporządzeniem w sprawie Cook County, Shaer twierdzi, że rzeczoznawca nie ma innego wyboru, jak tylko przyznać tańszą klasyfikację mieszkaniową każdej nieruchomości komercyjnej, która obejmuje sześć mieszkań lub mniej, pod warunkiem, że budynek ma mniej niż 20 000 stóp kwadratowych.
Pete Silvestri, jeden z komisarzy Cook County, który głosował za obniżeniem podatków od nieruchomości od budynków sklepowych, w których znajdują się również mieszkania, mówi, że rozporządzenie nigdy nie miało na celu przyznania ulg podatkowych barom lub dachom w Wrigleyville. Silvestri, R-Elmwood Park, mówi, że zarząd hrabstwa powinien ponownie zbadać wpływ rozporządzenia.
Aby to zrobić, może się to wiązać z głębszą analizą prawie 14 000 nieruchomości, których to dotyczy.
Żadna z tych rzeczy nie była zamierzona, mówi Silvestri. Miała pomóc mamom i popowym sklepom, które upadały. . . aby dać im ulgę w podatku od nieruchomości, aby konkurować z tymi ogromnymi wydarzeniami.
Mogę zagwarantować, że nikt nie wychował dachów ani barów, które odnoszą sukcesy, mówi komisarz, sugerując, że hrabstwo daje podzielone rachunki podatkowe, więc powierzchnia handlowa jest opodatkowana bardziej niż powierzchnia mieszkalna.
Bar Killerman jest jednym z niewielu przedsiębiorstw, które płaci mniej podatków od nieruchomości niż pięć lat temu, kiedy Cubs zajęli ostatnie miejsce.
Właściciel kilku barów na North Side, Killerman, miał również udziały w firmie sprzedającej piwo w Lollapalooza. Spędził kilka lat, próbując obniżyć podatki od nieruchomości na Casey Moran, składając apelacje o obniżenie wartości, jaką asesor wyznaczył na nieruchomość przy 3662 N. Clark St., która według hrabstwa jest warta 1,9 miliona dolarów.
Jego szczęście zmieniło się dwa lata temu, kiedy zatrudnił Stevena Pearlmana, prawnika ds. podatku od nieruchomości, który, podobnie jak wielu innych prawników, którzy ubiegają się o ulgi podatkowe w biurze Berriors, wniósł wkład do funduszu kampanii asesorów.
Pearlman złożył dokumenty u Berriosa, które mówiły, że Killerman miał małe mieszkanie na szczycie baru, które kiedyś było używane jako salon właściciela.
Dokumenty te pokazują, że pracownica Casey Moran wydzierżawiła mieszkanie za 700 dolarów miesięcznie – dzierżawa, która pozwoliła Killermanowi zaoszczędzić 51 751 dolarów w podatkach od nieruchomości po tym, jak Berrios przeklasyfikował nieruchomość z komercyjnej na mieszkalną. Jako nieruchomość mieszkalna, Killerman zapłacił w zeszłym roku 36 436 dolarów podatków, ale zapłaciłby 88 187 dolarów, gdyby bar pozostał sklasyfikowany jako komercyjny, jak wynika z dokumentacji hrabstwa.
W tym roku Killerman zapłacił 39 834 USD zamiast 99 586 USD, co daje oszczędności w wysokości 59 752 USD.
Kiedy reporter odwiedził mieszkanie na trzecim piętrze wieżyczki baru, drzwi otworzyła kobieta, mówiąc, że nikt tam nie mieszkał – i nie ma mieszkania. Następnie zamknęła drzwi.
Killerman rozłączył się z reporterem. Jego adwokat nie odpowiadał na telefony.
Przecznica na północ od Casey Moran's, właściciele Trace, małego, dwupiętrowego baru, od lat otrzymują znaczne obniżki podatków od nieruchomości, ponieważ nieruchomość jest klasyfikowana jako mieszkalna.
Strona internetowa rzeczoznawcy mówi, że w budynku o powierzchni 2 922 stóp kwadratowych znajdują się cztery mieszkania na działce o powierzchni 2100 stóp kwadratowych, chociaż nie ma widocznych śladów jakiejkolwiek powierzchni mieszkalnej na terenie nieruchomości. Ponadto barman powiedział Sun-Timesowi, że nie ma tam żadnych mieszkań.
Właściciele nieruchomości, Nathan Hilding i Jason Akemann, którzy prowadzą kilka restauracji w Chicago, nie odpowiadali na telefony. Ale ich prawnik, Peter Issac, twierdzi, że w rzeczywistości na terenie posiadłości jest mieszkanie.
Na tyłach budynku jest małe mieszkanie, mówi Issac. Był tam od lat, zanim Trace go kupił. Nie wierzę, że ktoś tam mieszka.
Mimo to Shaer, rzecznik rzecznika asesorów, mówi, że biuro asesorów zdecydowało, że Trace powinien zostać przeklasyfikowany na nieruchomość komercyjną, co spowodowałoby, że jego podatki od nieruchomości wzrosłyby z 11 599 dolarów, które właściciele zapłacili w tym roku. Zakładka podatkowa baru wynosiłaby 28 998 USD, gdyby nieruchomość miała w tym roku klasyfikację handlową.
Dziękujemy za zwrócenie naszej uwagi na to, mówi Shaer. Przy 1,85 miliona nieruchomości w hrabstwie Cook od czasu do czasu musimy otrzymywać tego typu informacje.
Po latach prawnych potyczek z właścicielami mieszkań na dachach wzdłuż Sheffield i Waveland, rodzina Ricketts zaczęła wykupywać budynki w 2015 roku.
Obecnie są właścicielami 10 z 13 budynków na dachach, płacąc 64,5 miliona dolarów za wszystkie nieruchomości i inne aktywa, zgodnie z dokumentami złożonymi asesorowi przez firmę prawniczą Thomasa M. Tully, byłego asesora z Cook County, który reprezentuje Rickettów rodzina.
Wszystkie 10 budynków Ricketts jest opodatkowanych jako nieruchomości mieszkalne, chociaż dokumenty złożone w hrabstwie pokazują, że większość ich dochodów pochodzi z działalności gospodarczej, a nie z mieszkań.
Działając pod nazwą Wrigley Rooftops, Rickettsowie mieli przychody z biletów w wysokości 6,4 miliona dolarów z barów na dachach w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2016 roku. Po zapłaceniu podatków i wydatków, dokumenty pokazują, że firmy na dachach osiągnęły dochód netto w wysokości 399 147 dolarów w ciągu pierwszych sześciu miesięcy zeszłego roku. rok.
Tuż za prawą ścianą boiska stadionu Rickettsowie posiadają dwa budynki przy 3617 i 3619 N. Sheffield, w których sześć apartamentów jest licencjonowanych jako wynajem wakacyjny przez miasto Chicago, a goście muszą płacić miejski podatek hotelowy. Działając jako gospoda w Wrigleyville, ceny za noc wahają się od 329 USD za apartament MVP z jedną sypialnią do 720 USD za apartament Home Run Suite, w którym może spać dziewięć osób.
Chociaż budynki działają jako hotel z dobrze prosperującym barem na dachu, nieruchomości są klasyfikowane jako mieszkalne. Tak więc rodzina Rickettów zapłaciła w tym roku 161.622 dolarów podatku od nieruchomości. Gdyby budynki zostały sklasyfikowane jako komercyjne, rachunki podatkowe przekroczyłyby 400 000 USD.
Biuro asesorów nie wiedziało, że mieszkania w tych budynkach były wynajmowane jako pokoje hotelowe, dopóki Sun-Times nie zapytał. Na podstawie przeglądu strony internetowej partii przeprowadzimy dalsze dochodzenie dotyczące strumienia przychodów z tej nieruchomości, mówi Shaer.
Rzecznik rodziny Rickettów, Dennis Culloton, odmówił omówienia finansów Wrigley Rooftops. Culloton zauważa, że wynajmy wakacyjne rozpoczęły się za poprzedniego właściciela i że wszystkie budynki zostały sklasyfikowane jako mieszkalne, gdy rodzina je kupiła.
Odziedziczyliśmy wszystkie klasyfikacje oceny i oceny, kiedy kupowaliśmy budynki w ciągu ostatnich kilku lat” – mówi Culloton. Klasyfikacja należy ostatecznie do asesora. Gdyby został sklasyfikowany jako komercyjny, należałoby to do asesora. Ale są inne pytania dotyczące podziału na strefy. Jest podzielony na strefy jako mieszkalny.
W sumie Rickettsowie zapłacili w tym roku 3,5 miliona dolarów podatku od nieruchomości: 2,2 miliona dolarów na Wrigley Field; 430 739 USD na nowy budynek biurowy i park obok stadionu oraz 872.933 USD na 10 budynków na dachach.
Taqsam: